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关于房价走势及有关经济趋势预测与分析

来源:金融街电讯 作者:海燕 人气: 发布时间:2019-12-19
摘要:全国1000个城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元,2018年全国平均上涨到了8800元,从算大账的角度来看,基本上是翻了两番。全国城市房屋开发每平方米的均价,10年翻一番,20年翻两番,大体上是这个水平。

所谓“城市划分”是指经济体量而言。比如,这个省会城市占有本省土地面积的10%不到,一般是5%-10%;但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%;它的GDP达到这个省总GDP的30%左右;它的共公设施齐全,如学校、医院、文化等由政府主导的公共服务,金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总GDP的40%左右。

关于房价走势及有关经济趋势预测与分析

【中企沙龙】CECU第113期沙龙活动上有关经济趋势预测与分析

关于房价走势的分析:

全国1000个城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元,2018年全国平均上涨到了8800元,从算大账的角度来看,基本上是翻了两番。全国城市房屋开发每平方米的均价,10年翻一番,20年翻两番,大体上是这个水平。

总体来看房地产市场,尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番,20年以后再回首,现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点,以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年,这就趋势。

还有一个月本年度将成为历史,我们的研究报告通过初稿,基本上可以下结论了,2019年是中国房地产基本面衰退年,是改革开放42年以来的第一次。目前,房地产市场不论从大周期还是小周期而言均跨过顶部,进入下行阶段。双周期叠加共振,各种沉积形成的历史问题汇总成压力,下行风险值得特别警惕。

我们认为,去年预测2019年全国商品房销售大概率将出现5年来首次同比下跌,面积、金额跌幅预计均在10%左右。其中,一二线城市将基本平稳,三四线城市将量价齐跌。基本面加速下滑将导致2020年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负,中性情形下跌幅预计分别达到5%和10%。我国房地产市场变化明显,坚持房住不炒原则,不断提高运行质量。与其同时远大于“贸易战”规模以上的楼市风险增大,值得决策层和执行层重视并对政策进行微调,以适应于市场的变化。

今后十年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

有关经济趋势预测与分析:

我们国家对城市规模划分与量级界定:人口在50万以下的城市叫小城市,50万-100万的叫中型城市,100万-500万的是大型城市,500万-1000万人口的特大型城市,1000万人口以上的叫超级大城市。

我国2000万以上的超级大城市,这个超级大城市自身的核心圈已经因“城市病”碰了天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈。大都市圈不是一个行政范围,而是它的经济辐射范围,大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈,这个大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但是,一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。央行金融稳定报告说:居民杠杆率超60%,浙江、上海、北京、广东杠杆率最高,已对消费产生一定挤压作用。

《报告》指出,从区域划分看,各省份住户部门债务分布不均衡。2018年,住户部门杠杆率超过全国水平的省份(直辖市)有:浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%),其中,杠杆率水平最高的浙江和最低的山西之间相差50个百分点。上述地区中,浙江、上海、北京、广东、福建和重庆的债务收入比也超过全国水平,居民债务负担较重。

国家金融与发展实验室发布的《NIFD季报宏观杠杆率》称:“我国居民杠杆率在全球已处于中等水平,在新兴经济体中亦是无出其右。过高的居民杠杆率虽可短期对经济增长产生促进作用,但长期来看,将对消费与投资产生挤出效应,对经济增长的速度与质量都会有所抑制。”


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